Wer j\u00fcngst einen Kredit f\u00fcr den Kauf eines Hauses aufgenommen hat, traute seinen Augen kaum: In k\u00fcrzester Zeit schossen die Bauzinsen in die H\u00f6he. Was steckt dahinter?<\/p>\n
F\u00fcr viele B\u00fcrger ist der Traum vom Eigenheim in weite Ferne ger\u00fcckt. Erst sind die Immobilienpreise in Deutschland im vergangenen Jahrzehnt explodiert. Und in den vergangenen Monaten sind zus\u00e4tzlich noch die Bauzinsen in einer bisher nie da gewesenen Geschwindigkeit angestiegen. Innerhalb von nur wenigen Monaten haben sich die Zinsen f\u00fcr Immobilienkredite nahezu verdreifacht \u2013 und Experten rechnen mit einem weiteren Anstieg in den kommenden Monaten.<\/p>\n
Als Grund f\u00fcr diesen fulminanten Anstieg wird recht vage die hohe Inflation und die damit verbundene Erwartung angegeben, dass die Europ\u00e4ische Zentralbank ihre Niedrigzinspolitik \u00e4ndern k\u00f6nnte. H\u00e4ufig entsteht dadurch der Eindruck, als h\u00e4tte eine Anhebung der Leitzinsen direkt eine Steigerung der Zinsen f\u00fcr Immobilienkredite zur Folge.<\/p>\n
Doch das stimmt nicht. Das Verh\u00e4ltnis von Bauzins und Leitzins ist deutlich komplexer. Und es ist keinesfalls ausgeschlossen, dass die Bauzinsen trotz mittelfristig steigender Leitzinsen nicht weiter mitsteigen. Welche Entwicklungen sollten Immobilieninteressierte also besonders im Auge behalten?<\/p>\n
Um die Entwicklung der Bauzinsen besser zu verstehen, muss man erst einmal verstehen, woher Banken \u00fcberhaupt das Geld f\u00fcr einen Immobilienkredit nehmen. Hier gibt es verschiedene M\u00f6glichkeiten: Eine Bank k\u00f6nnte zum Beispiel die Spareinlagen ihrer Kunden daf\u00fcr nutzen oder sich von anderen Banken Geld leihen, das sie zu einem h\u00f6heren Zinssatz weiterverleiht. Beides wird tats\u00e4chlich gemacht, hat aber Nachteile. Zum einen m\u00fcssen die Banken bei der Nutzung von Spareinlagen hohe Eigenkapitalquoten zur\u00fcckhalten, zum anderen entstehen bei Bankkrediten mit kurzen Laufzeiten nicht unerhebliche Zins\u00e4nderungsrisiken. Deswegen gehen die Banken meist einen dritten Weg, um das Geld f\u00fcr einen Immobilienkredit aufzutreiben: n\u00e4mlich \u00fcber sogenannte Pfandbriefe.<\/p>\n
Das Prinzip ist einfach: Banken besitzen eigene Immobilien und sie besitzen Rechte an Immobilien. Wenn eine Bank einen Immobilienkredit vergibt, dann l\u00e4sst sie sich vom Kreditnehmer als Gl\u00e4ubiger in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Diese Immobilien kann die Bank nun wieder beleihen, indem sie Pfandbriefe herausgibt und diese an Anleger verkauft. Die Anleger geben der Bank also Geld, das diese an einen Kreditnehmer weitergeben kann. Allerdings muss die Bank dem Anleger daf\u00fcr auch etwas zahlen, n\u00e4mlich sogenannte Pfandbriefzinsen. Wenn die Bank den Kredit dann weitergibt, schl\u00e4gt sie darauf noch ihre eigene Marge zwischen 0,5 und 0,7 Prozent auf. Daraus entsteht also der Zinssatz f\u00fcr den Immobilienkredit. Ma\u00dfgeblich entscheidend f\u00fcr die H\u00f6he der Bauzinsen ist deshalb der Pfandbriefzinssatz.<\/p>\n
Nun stellt sich die Frage, wie dieser Zinssatz wiederum zustande kommt. Der Pfandbriefzinssatz orientiert sich generell an den Zinsen von Staatsanleihen mit zehnj\u00e4hriger Laufzeit. Diese werden von der Deutschen Finanzagentur im Auftrag des Bundes herausgegeben. Wer eine deutsche Staatsanleihe kauft, gibt sozusagen dem deutschen Staat einen Kredit, mit dem dieser seinen Haushalt finanzieren kann. Wie hoch die Zinsen f\u00fcr zehnj\u00e4hrige Bundesanleihen sind, legt der Staat auf dem Papier zwar selbst fest, de facto wird der Zinssatz aber am Markt nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage entschieden.<\/p>\n
Warum ist das so? Generell gilt: Je h\u00f6her die Nachfrage nach einer Staatsanleihe, desto h\u00f6her ihr Kurs und desto niedriger ihr Zinssatz. Die Nachfrage nach den Anleihen potenzieller Pleitestaaten ist \u00e4u\u00dferst gering, weil das Ausfallrisiko sehr hoch ist. Also m\u00fcssen diese Staaten hohe Zinsen zahlen, damit \u00fcberhaupt jemand bereit ist, Geld f\u00fcr ihre Staatsanleihen auszugeben. Die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen wiederum ist generell recht hoch, weil der Bundesrepublik mit dem AAA-Rating die h\u00f6chstm\u00f6gliche Kreditw\u00fcrdigkeit zugesprochen wird. Ratingagenturen weltweit halten es also f\u00fcr extrem unwahrscheinlich, dass Deutschland die Zahlungsunf\u00e4higkeit droht. Somit kann die Bundesrepublik ihre Anleihen mit einem extrem niedrigen Zinssatz ausgeben. Gleichzeitig konkurriert die Bundesrepublik aber auch mit anderen AAA-Staaten \u2013 bieten diese bessere Zinss\u00e4tze an, weichen Anleger aus. Somit wirkt sich also auch das globale Zinsniveau auf Bundesanleihen aus.<\/p>\n
Wer zuk\u00fcnftig einen Immobilien-Kredit aufnehmen m\u00f6chte, sollte also immer die Zinsentwicklung zehnj\u00e4hriger Staatsanleihen im Auge haben.<\/p>\n
Nun kommt ein weiterer, wesentlicher Faktor ins Spiel, der die Entwicklung der Staatsanleihen-Zinsen beeinflusst: n\u00e4mlich die geldpolitische Steuerung durch die Europ\u00e4ische Zentralbank, die normalerweise \u00fcber den Leitzins vorgenommen wird. Wenn die EZB den Leitzins ver\u00e4ndert, setzt das f\u00fcr gew\u00f6hnlich eine Kette von Reaktionen in Gang. Bei einer Zinsanhebung entzieht sie dem Markt Geld, weil es teurer wird, Kredite aufzunehmen. Dadurch wird die Wirtschaft gebremst und die Inflationsgefahr sinkt. Bei einer Zinssenkung pumpt die EZB Geld in den Markt, weil Banken zu g\u00fcnstigeren Konditionen Geld bei ihr leihen k\u00f6nnen. Die Wirtschaft wird angekurbelt und die Inflationsgefahr steigt.<\/p>\n
Wie wirkt sich das auf Staatsanleihen aus? Die direkte Folge einer Zinssenkung ist, dass kurzlaufende Anlagen \u2013 also jene mit einer kurzen Zinsbindung, wie Tagesgelder \u2013 unattraktiver werden. Das k\u00f6nnte zur Folge haben, dass Kapital in Anlagen mit l\u00e4ngerlaufenden Zinsbindungen umgeschichtet wird \u2013 und dazu geh\u00f6ren Staatsanleihen. In diesem Fall steigt die Nachfrage nach Staatsanleihen, also steigt ihr Kurs, also sinkt ihr Zinssatz. Dadurch sinkt der Pfandbriefzinssatz und zu guter Letzt werden Immobilienkredite g\u00fcnstiger. Umgekehrt k\u00f6nnte die Reaktionskette genau so eintreten: Der Leitzins steigt und am Ende steigen auch die Bauzinsen. Doch jetzt kommt das gro\u00dfe Aber.<\/p>\n
Die kausale Kette muss in dieser Form nicht eintreten. Es gibt keinen direkten Mechanismus, der nach einer Leitzins\u00e4nderung zwingend eine Bauzins\u00e4nderung zur Folge hat. Vielmehr spielt die Erwartungshaltung der Anleger eine Rolle. Wenn Anleger glauben, dass der Leitzins bald steigen wird, schichten viele ihr Kapital aus sicheren Staatsanleihen in erwartbar attraktivere kurzfristige Anlagen um, schon bevor die EZB diese \u00c4nderung \u00fcberhaupt vorgenommen hat \u2013 dadurch steigen die Zinsen f\u00fcr Staatsanleihen, ohne, dass \u00fcberhaupt irgendetwas passiert ist.<\/p>\n
Und was k\u00f6nnte dazu f\u00fchren, dass Anleger glauben, dass der Leitzins bald steigt? Zum Beispiel, wenn gerade eine extrem hohe Inflation vorherrscht, die durch die EZB durch Leitzinserh\u00f6hungen bek\u00e4mpft werden muss. Die europ\u00e4ischen W\u00e4hrungsh\u00fcter hatten aus diesem Grund zuletzt eine erste Erh\u00f6hung f\u00fcr Juli in Aussicht gestellt.<\/p>\n
Das bedeutet: In der derzeitigen Situation sollten Immobilien-Interessierte keine Panik bekommen und noch schnell einen Immobilien-Kredit abschlie\u00dfen, aus Angst davor, dass ihnen die Bauzinsen davonlaufen. Denn auch, wenn die Leitzinsen noch nicht angehoben wurden, ist es durchaus wahrscheinlich, dass die Erwartung von Zinserh\u00f6hungen \u2013 und damit auch der Bauzins \u2013 so langsam den H\u00f6hepunkt erreicht. Derzeit kommen mit der Notenbank-Geldschwemme, den Folgen der Corona-Ma\u00dfnahmen, den globalen Lieferkettenproblemen, der Energiekrise, der chinesischen Null-Covid-Politik und dem russischen Angriff auf die Ukraine viele Faktoren zusammen, die die Inflation weltweit anfachen. Die Inflationserwartung, und damit auch die Erwartung, dass die Leitzinsen angehoben werden, k\u00f6nnte also kaum h\u00f6her sein.<\/p>\n
In der derzeitigen Situation ist es also durchaus ratsam, die Ruhe zu bewahren und sich auf die Dinge zu konzentrieren, die bei einem Kauf immer noch die gr\u00f6\u00dfte Rolle spielen: n\u00e4mlich, dass die Immobilie von Ausstattung, Preis, Lage und Qualit\u00e4t her zu den eigenen Bed\u00fcrfnissen passt.<\/p>\n